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Formación y empleo
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El Índice de Precios de Vivienda (IPV) tiene como objetivo medir la evolución del precio de compraventa de las viviendas libres adquiridas por los hogares residentes y no residentes en España.
El IPV no utiliza ninguna clasificación normalizada a nivel internacional.
El IPV cubre todas las transacciones de viviendas adquiridas por hogares particulares, residentes y no residentes, dentro del territorio económico. Así, quedan fuera del ámbito de este indicador las viviendas adquiridas por personas jurídicas o entidades financieras.
Todas las viviendas adquiridas por hogares dentro de territorio económico.
Se incluye todo tipo de viviendas, tanto nuevas como de segunda mano, pisos o viviendas unifamiliares, e independientemente del modo de pago.
Siguiendo criterios del IPCA, se excluyen las viviendas de protección oficial por ser de acceso restringido a una parte de la población.
La población del índice o estrato de referencia es el grupo de población cuya estructura de gasto sirve de base para la obtención de la muestra y el cálculo de las ponderaciones.
En el IPV se incluyen todos los hogares particulares, tanto residentes como no residentes, que adquieren una vivienda.
Se excluyen por tanto las adquisiciones realizadas por personas jurídicas o entidades financieras.
El ámbito geográfico lo constituye todo el territorio nacional (las 52 provincias).
Los resultados están disponibles a nivel nacional y por comunidad autónoma.
La encuesta se lleva a cabo con carácter trimestral.
Las series de índices, en base 2007, comienzan en el primer trimestre de 2007.
Periodo de referencia del índice o periodo base
El periodo de referencia del índice o periodo base es el año 2007 (2007=100).
Periodo de referencia de los precios
Es el periodo con cuyos precios se comparan los precios corrientes, es decir, el periodo utilizado para el cálculo de los índices elementales.
Con la fórmula de cálculo empleada para el IPV (Laspeyres encadenado) el periodo de referencia de los precios varía cada año y es el último trimestre del año inmediatamente anterior al considerado.
Periodo de referencia de las ponderaciones
Para calcular las ponderaciones que sirven de estructura del IPV, se utilizan tres años de información sobre compraventas de vivienda.
Para el año 2012 el cálculo de las ponderaciones del IPV se ha realizado a partir de los datos sobre compraventas de viviendas de los años 2009, 2010 y 2011. Posteriormente estas ponderaciones se han actualizado con información de precios del último trimestre del año 2011, para referenciarlas a ese trimestre.
El periodo de referencia de los datos es el trimestre.
En febrero de 2013 se aprobó el Reglamento (UE) Nº 93/2013 de la Comisión por el que se establecen las disposiciones de aplicación del Reglamento (CE) nº 2494/95, relativo a los índices armonizados de precios al consumo, por lo que se refiere a la elaboración de los índices de precios de las viviendas ocupadas por sus propietarios.
El IPV se calcula como base para la obtención de los indicadores incluidos en este Reglamento.
La información utilizada en la elaboración del IPV se obtiene del registro de notarios. El Consejo General del Notariado a través de la Agencia de Certificación Notarial (ANCERT) suministra los datos al INE para su uso estadístico.
El INE adopta las medidas lógicas, físicas y administrativas necesarias para que la protección de los datos confidenciales sea efectiva, desde la recogida de datos hasta su publicación.
En los cuestionarios de las encuestas se incluye una cláusula legal que informa de la protección que ampara a los datos recogidos.
En las fases de tratamiento de la información los datos que permiten la identificación directa sólo se conservan mientras son estrictamente necesarios para garantizar la calidad de los procesos.
En la publicación de las tablas de resultados se analiza el detalle de la información para evitar que puedan deducirse datos confidenciales de las unidades estadísticas. En los casos en que se difunden ficheros de microdatos, éstos siempre están anonimizados.
La información que se difunde es agregada y no están disponibles al público los microdatos.
El IPV se difunde trimestralmente.
Nota de prensa, el día de la publicación.
Publicaciones genéricas como España en Cifras y Anuario Estadístico de España contienen información relativa al IPV.
El acceso a la base de datos on line del IPV, que contiene información tanto de índices y variaciones como de ponderaciones, es el siguiente:
http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t07/p457&file=inebase&L=0
No se proporciona información de microdatos.
Toda la información que se puede proporcionar sobre el IPV está disponible en la página web del INE.
La metodología del IPV se puede consultar en:
http://www.ine.es/daco/daco42/ipv/metodologia.pdf
También está disponible otro documento con las principales características del IPV:
http://www.ine.es/daco/daco42/ipv/notainfo.pdf
Publicaciones en revistas especializadas:
- En el Boletín de Estadística e Investigación Operativa (BEIO): "The regression model in the House Price Index", Volúmen 28 Número 23 / Octubre 2012
http://www.seio.es/BEIO/files/BEIOVol28Num3_EO.pdf
- En la Revista Estadística Española: "El uso del método hedónico para ajustar los cambios de calidad: la experiencia del IPV". Número 179 / Tercer cuatrimestre de 2012
Al ser el IPV una estadística basada en registros administrativos y utilizar prácticamente toda la población para su elabaroación, no se calculan errores de muestreo.
Por otra parte, de momento, no se elaboran informes de calidad referidos a esta estadística.
El proceso de elaboración del IPV tiene establecidos controles automáticos para detectar y corregir errores en el fichero recibido de datos, con el fin de garantizar la calidad de la misma.
Además, existe un proceso posterior de depuración y validación manual.
El IPV es una estadística de gran calidad. Su metodología sigue las recomendaciones del "Borrador del Manual técnico sobre vivienda en propiedad en los Índices de Precios de Consumo Armonizado" , elaborado por Eurostat y consensuado por los países de la Unión Europea (UE), con el objetivo de armonizar el cálculo de los índices de precios de vivienda en la UE:
Al ser una estadística basada en registros administrativos se utiliza prácticamente el total de la población para el cálculo, lo que permite publicar resultados de gran precisión.
Los principales usuarios del IPV son el Banco de España, el Ministerio de Economía, otras administraciones públicas, empresas e instituciones financieras, analistas económicos y universidades.
El IPV se utiliza para medir la evolución del precio de compraventa de vivienda a lo largo del tiempo.
Atendiendo la demanda de información más detallada, a partir de 2010 se comenzaron a publicar índices por tipo de vivienda (nueva y de segunda mano) por comunidad autónoma. Hasta entonces sólo se publicaban datos regionales para el total de viviendas.
Se elaboran índices para vivienda nueva y de segunda mano y para el total de viviendas.
El uso de datos administrativos para el cálculo del IPV permite obtener un alto grado de precisión y fiablidad de la estadística.
Para la publicación se cuenta prácticamente con la totalidad de las compraventas de viviendas realizadas en el trimestre (aproximadamente el 95%). Además, en el proceso de producción del índice se llevan a cabo distintas acciones para controlar la calidad de los datos y de los resultados, tales como depuración de errores, imputación de valores perdidos y análisis de observaciones atípicas.
Además, el IPV hace especial hincapié en el ajuste por los cambios que se producen en la composición y calidad de las viviendas que forman parte del cálculo del índice, de un trimestre al siguiente. Para ello, emplea un modelo econométrico, lo que confiere a esta estadística un carácter diferenciador frente a las que se elaboran desde el sector público hasta ahora.
Dado que la estadística obtiene la información de un registro, no por muestreo, este concepto no es aplicable.
En todo el proceso estadístico se lleva a cabo un control de los errores ajenos al muestreo.
Los ficheros de datos para el cálculo del IPV disponen de alrededor del 95% de las escrituraciones realizadas en el trimestre de referencia. Por tanto, la tasa de no respuesta es del 5% aproximadamente.
Por otra parte, se han desarrollado aplicaciones para detectar y reducir los posibles errores incluidos en los registros y estimar la posible falta de información en algunas variables.
Los resultados del IPV, a todos los niveles de desagregación, se publican aproximadamente 75 días después del trimestre de referencia.
Los resultados de la encuesta se publican de acuerdo al calendario de publicaciones de estadísticas coyunturales del INE (http://www.ine.es/daco/daco41/calen.htm)
Desde el comienzo de su publicación, en octubre de 2008, el IPV se ha divulgado en la fecha anunciada en dicho calendario de publicaciones.
Los datos del IPV son totalmente comparables entre regiones puesto que el método de cálculo de esta estadística en todas sus fases es la misma para todo el territorio nacional.
Los datos del IPV son totalmente comparables a lo largo del tiempo desde el comienzo de las series (primer trimestre de 2007).
A comienzos de 2013, se dispone de resultados para 23 trimestres consecutivos.
Son muchas las estadísticas existentes en la actualidad que ofrecen información sobre el precio de la vivienda en España.
En particular, desde el sector público, la estadística sobre Precios de la Vivienda que publica el Ministerio de Fomento persigue un objetivo distinto al del IPV como es el de proporcionar precios medios. Para ello, utiliza otra fuente de información (valores de tasación de las viviendas proporcionados por ATASA) y emplea otra metodología de cálculo (no realiza ajuste de calidad).
Los resultados de ambas encuestas, aunque muestran tendencias similares, no son los mismos ya que tienen objetivos, fuentes de datos y metodologías diferentes.
Los IPV son internamente coherentes. Las agregaciones se realizan desde el nivel más bajo de información hasta el más alto, tanto geográfico como funcional.
La estimación del crédito presupuestario necesario para financiar esta estadística previsto en el Programa anual 2013 es 99,19 miles de euros.
Los datos del IPV son definitivos desde la primera vez que se publican y, por tanto, no están sujetos a revisión.
La fuente de información utilizada para el cálculo del IPV es el registro de notarios, que contiene entre otros datos los precios oficiales de todas las compraventas que han tenido lugar en el territorio español. Ésta es la mejor fuente teniendo en cuenta los criterios de disponibilidad, puntualidad, cobertura y contenido de la información.
El Consejo General del Notariado a través de la Agencia de Certificación Notarial (ANCERT) envía periódicamente al INE información sobre las transmisiones de viviendas realizadas, aproximadamente 45 días después de finalizar el trimestre de referencia de los datos. El fichero de transacciones que se utiliza en el cálculo del IPV contiene más del 95% de las compraventas de viviendas realizadas en el trimestre.
La base de datos de los notarios, además del precio de transmisión de la vivienda, contiene información detallada sobre la calidad de la misma: localización exacta, tamaño, tipo de vivienda, etc.
Mensualmente se reciben los datos sobre las transmisiones de viviendas relativas a los cuatro meses anteriores. En cada envío se actualizan los ficheros de envíos anteriores.
Para el cálculo del IPV se utilizan los ficheros de datos recibidos aproximadamente mes y medio después, que contienen más del 95% de las transacciones de viviendas efectuadas en el trimestre.
Los datos se reciben por e-mail en formato electrónico.
El proceso de validación de datos se centra fundamentalmente en las variables relativas al tamaño de la vivienda y su localización (características más relevantes en el precio del inmueble). En este proceso se realizan las siguientes tareas básicas:
El IPV es un índice de Laspeyres encadenado.
- Cálculo de índices
En primer lugar se calculan los índices elementales como el cociente de precios estimados (por el modelo de regresión) para cada tipología de vivienda del trimestre de referencia entre los del último trimestre del año anterior.
Posteriormente, los índices elementales se agregan utilizando una media aritmética ponderada.
- Ponderaciones
Las ponderaciones de cada tipología de vivienda representan el gasto en la compra de ese tipo de vivienda en el periodo de referencia. Se utilizan los últimos tres años de información para su cálculo.
Las ponderaciones anuales se obtienen utilizando cantidades de viviendas vendidas en los tres años anteriores valoradas a precios estimados en el cuarto trimestre del año anterior. Por tanto, el periodo de referencia de las ponderaciones es el último trimestre del año anterior al de referencia.
Debido al dinamismo del mercado inmobiliario, el IPV actualiza anualmente el conjunto de tipologías de viviendas y sus ponderaciones para representar la situación del mercado lo más fielmente posible.
El objetivo del IPV es medir la evolución "pura" de los precios de transacción de vivienda, por lo que los precios observados deben ser ajustados para excluir los cambios en la composición y calidad de las viviendas transmitidas de un periodo a otro.
El método que emplea el IPV para ajustar la calidad combina la estratificación con un modelo de regresión. Éste último permite definir los estratos o tipologías de viviendas de forma más detallada y mejorar considerablemente el ajuste.
El modelo econométrico incluye como variables explicativas del precio de la vivienda las principales características de la misma así como su ubicación. Para obtener alguna de estas características (grupos de provincias, municipios y códigos postales) se utiliza información de otras fuentes.
Las variables que se incluyen en el modelo en vigor durante el año 2012 son las siguientes:
- Tipo de vivienda (piso/unifamiliar)
- Nueva/segunda mano
- Garaje (s/n)
- Trastero (s/n)
- Cooperativa (s/n)
- Superficie (10 intervalos)
- Planta (6 categorías)
- Cluster de provincias (6 grupos)
- Tamaño municipio (4 clases)
- Turístico (4 categorías)
- Tipo de entorno (14 tipos)
Además, el modelo incluye algunas de las interacciones dobles más importantes.
Cada trimestre se obtiene una estimación de los parámetros del modelo; éstos representan los precios implícitos de las características, por tanto, el método aplicado consiste en estimar cada trimestre los precios de todas las tipologías de vivienda incluidas en el cálculo.
Estos precios estimados son los que se utilizan para el cálculo de los índices elementales.
Cada año el modelo es objeto de revisión; es posible incorporar nuevas variables así como actualizar aquellas que se crean a partir de otras fuentes, con la última información disponible.
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